Projet de réforme du LMNP et de la location touristique pour 2025

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2025 introduit des réformes majeures concernant le régime fiscal des locations meublés non professionnels (LMNP) et des locations de courte durée. Ces amendements visent à remédier aux déséquilibres du marché locatif en France, exacerbés par le développement rapide des plateformes de localisation touristique comme Airbnb.

Réintégration des amortissements

Actuellement, l'un des principaux avantages fiscaux du régime LMNP est la possibilité pour les propriétaires d'amortir la valeur d'acquisition de leur bien. Cela leur permet de réduire leur base imposable et, dans certains cas, de ne pas payer d'impôt sur les revenus locatifs. Toutefois, le PLF 2025 propose de supprimer cet avantage à partir de janvier 2025 pour les nouveaux investissements en location meublée.La réintegration des amortissements pour le calcul de la plus-value aura un impact direct sur les propriétaires qui réalisent une vente. Aujourd'hui, la plus-value est calculée en soustrayant le prix d'acquisition du bien du prix de vente. Avec la réforme, les amortissements déduits pendant la période de localisation seront réintégrés dans la base de calcul de la plus-value, de manière à ce que la charge fiscale lors de la cession du bien soit significativement augmentée, diminuant ainsi les gains nets pour les investisseurs et rendant les ventes de biens meublés moins attractifs sur le plan financier.

Révision des plafonds et réduction des avantages fiscaux

Un autre aspect important de la réforme est la révision des seuils de revenus pour le régime micro-BIC. Actuellement, les propriétaires peuvent bénéficier de ce régime simplifié tant que leurs revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 € par an (ou 188 700 € pour les meublés touristiques classés).

Les amendements visent à abaisser ces plafonds, en particulier pour les meublés touristiques, limitant ainsi l'accès à ce régime avantageux​.En contrepartie, pour encourager la localisation longue durée, la réforme propose des abattements fiscaux spécifiques pour les propriétaires qui s'engagent dans des baux à long terme. Ces abattements seraient plus élevés que ceux actuellement en place pour les emplacements touristiques, afin de rééquilibrer les incitations et encourager la localisation de résidences principales dans les zones tendues.

Conséquences pour le marché de la location touristique

Le gouvernement espère que ces mesures freineront la croissance des sites touristiques, accusées de contribuer à la pénurie de logements disponibles pour les résidents locaux dans de nombreuses villes et zones touristiques. En effet, la fiscalité favorable au LMNP a encouragé de nombreux investisseurs à se détourner des emplacements classiques pour des emplacements de courte durée, plus lucratifs. Ce phénomène a amplifié la crise du logement dans des zones où l'offre locative est déjà limitée​.Les plateformes comme Airbnb ou Abritel ont permis une explosion du nombre d'emplacements meublés de courte durée, exacerbant les tensions sur le marché immobilier. Avec cette réforme, le gouvernement cherche à réguler ce secteur en restreignant les avantages fiscaux des propriétaires qui privilégient ces types de localisations

Ces réformes risques d'avoir un impact direct sur la rentabilité des investissements dans les locations meublés. La suppression des amortissements et la réintégration dans le calcul des plus-values, couplées à la baisse des plafonds du régime micro-BIC, augmenteront les charges fiscales des propriétaires. Pour certaines, cela pourrait réduire l'attrait de la localisation touristique, en particulier dans les zones où la concurrence est forte et où les marges de profit sont serrées.

Cependant, les promoteurs de la réforme, comme la députée Annaïg Le Meur, estiment qu'il est nécessaire de limiter ces avantages fiscaux pour rétablir l'équité entre les locations meublés et les locations nus, tout en favorisant une plus grande stabilité sur le marché. local. En encourageant les baux de longue durée, le gouvernement espère également lutter contre la précarité locative et augmenter l'offre de logements accessibles dans les zones tendues.